北京中鼎经纬实业发展有限公司全款购买二手房：按揭未还清情况下的交易解决方案

在房地产市场中，全款二手房是一种较为直接且资金流动性强的置业。在实际操作过程中，卖方可能由于种种原因未能完全偿还其原有的按揭贷款，这会影响到房产过户和后续的正常使用。本文旨在探讨在全款购房的情况下，如何妥善处理卖方按揭未还清的问题，确保交易顺利完成。

理解按揭未还清的影响

当卖方选择全款售屋时，通常意味着买方能够一次性支付全部房款而无需贷款支持。如果出售的房产存在尚未偿还的银行抵押贷款(简称“按揭”)，这一情况将直接制约房产的所有权转移。在中国，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，设立抵押权的土地、建筑物不得转让，除非债务人清偿了抵押权所担保的债权，否则无法完成合法过户。

全款购房下的解决方案

在买方以全款二手房且卖方按揭未还清的情况下，主要有以下几种处理：

1. 转按揭(简称“转贷”)

全款二手房：按揭未还清情况下的交易解决方案 图1

转按揭是指在不影响房产交易的前提下，由买方接替原卖方继续偿还抵押贷款的过程。这种操作模式通常适用于公积金贷款或商业性个人住房贷款的情况。转按揭的特点是：

可以避免因清偿债务而产生的额外费用;

有效降低买家的前期现金支付压力;

不影响卖方后续的资金流动安排。

2. 赎楼业务

针对部分无法立即清偿抵押权的情况，一些信托公司和第三方金融服务机构推出了赎楼业务。这种服务通常由买方先向金融机构垫付资金用于偿还卖方的按揭贷款，待完成房产过户后，再通过卖出房产回笼资金。

3. 利用定金或首付款

另一种常见的处理是将买方支付的定金或首付资金的一部分用于清偿卖方的未结贷款。这种做法不仅可以简化交易流程，还能降低双方的资金压力。

实际案例分析

以下是一个具体实例：

A先生以60万元全款一套按揭未还清的二手房，该房产剩余银行贷款为40万元。

1. 转按揭模式：

房产过户后，买方需继续按月偿还银行抵押贷款。这种方案适合资金链较为稳健、希望避免一次性支付更多费用的买家。

2. 赎楼服务：

买方在支付一定手续费的情况下，由金融服务机构垫付40万元用于清偿原抵押权，从而顺利完成过户。预计卖方将在房屋出售后回款并偿还金融机构垫付资金。

3. 使用首付款：

将60万元中的部分作为赎楼资金直接偿还银行贷款，其余用于支付交易相关费用及后续事宜。

全款二手房：按揭未还清情况下的交易解决方案 图2

选择合适的处理

买方在决定采取何种方案时应考虑以下几个因素：

资金状况：包括可动用的现金储备和融资能力。

风险偏好：不同方案可能涉及不同的风险水平和费用负担。

政策法规：确保所选方案符合当地房地产交易政策。

未来发展趋势

随着金融服务机构的发展和完善，针对按揭未还清房产的交易解决方案将越来越多样化。

更多银行或将推出专门针对此类交易的"接力贷"产品;

第三方金融机构提供更多元化的赎楼融资方案;

相关配套政策如税费减免、风险分担机制等也可能得到完善。

专业建议

在处理全款购房且按揭未还清的情况时，建议买方：

与专业房产律师或中介团队紧密合作;

明确各项交易费用和时间安排;

充分评估不同方案的优缺点，选择最符合自身利益的。

"全款买二手房按揭未还清跑了"的问题可以通过转按揭、赎楼等多元化有效解决。这些方案不仅能够维护交易双方的合法权益，还能提升房产交易的整体效率。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）