不动产融资租赁税务处理|税务规划与风险防范

在项目融资领域，不动产融资租赁作为一种创新的融资，近年来备受关注。其核心在于通过租赁形式盘活存量资产，优化资金流动效率，为承租方提供灵活的资金支持。在实际操作中，如何进行有效的税务处理和规划，以降低整体成本并避免税务风险，是项目融资从业者需要重点关注的问题。

不动产融资租赁？

不动产融资租赁是指出租人通过与承租人签订租赁合同，将其拥有的不动产（如商业地产、工业地产等）转移给承租人使用，保留对不动产的所有权。在这种模式下，承租人无需直接不动产，而是通过支付租金获得使用权。项目融资从业者常将这种应用于基础设施建设、房地产开发等领域，以实现资金的有效配置。

不动产融资租赁的税务处理

1. 主要涉及税种分析

不动产融资租赁过程中涉及的主要税种包括增值税、企业所得税、契税和印花税。其中：

不动产融资租赁税务处理|税务规划与风险防范 图1

增值税：出租人需要缴纳租赁服务增值税；承租人需承担进项税额抵扣。

企业所得税：出租人按租赁收入计算应纳税所得额，承租人则需根据资产使用情况确认折旧或使用权摊销。

不动产融资租赁税务处理|税务规划与风险防范 图2

契税和印花税：仅在不动产转让环节缴纳，但融资租赁属于融资性售后回租的特殊形式，在具体税务处理上存在一定差异。

2. 税务处理的关键点

（1）增值税进项税抵扣政策

承租方可以通过合法渠道取得增值税专用发票，并将相应进项税额用于企业所得税前扣除。该政策有助于降低承租企业的整体税负。

（2）资产折旧与租赁费用的税务平衡

出租方在确认租金收入时，需合理计提资产折旧并缴纳企业所得税；承租方则根据租赁合同约定支付租金，并将相应的金额作为当期费用或资本性支出。

税务规划策略

1. 优化租赁结构设计

在制定融资租赁方案时，应从税务角度对交易结构进行精心设计。

通过设立特殊目的载体（SPV）来隔离风险和税务负担。

合理分配租金中的服务费与融资成本部分，确保符合税法规定。

2. 利用税收优惠政策

关注国家及地方政府出台的融资租赁相关税收优惠，如：

部分地区对融资租赁业务给予增值税返还或即征即退政策。

符合条件的技术研发融资租赁项目可能享受企业所得税减免。

3. 加强税务风险管理

建立完善的税务风险管理体系，包括：

定期进行税务合规性审查

建立应急预案应对潜在的税务争议

密切关注税法政策变化并及时调整策略

案例分析

假设某商业地产项目拟通过融资租赁方式进行资金运作。出租方为一家资产管理公司（A），承租方为一家零售企业（B）。根据合同约定，A向B提供一座商场的使用权，期限15年，每年租金总额为20万元。

在税务处理上需要注意以下几点：

A需就租赁收入缴纳增值税和相关税费。

B可以将租金中的部分金额作为进项税抵扣，并按会计政策计提折旧或摊销。

双方应合理协调租金结构，确保符合税务总局关于融资性售后回租的税务规定。

通过科学的税务规划，双方可在降低整体税负的实现项目收益的最大化。

随着我国经济结构调整和产业升级的持续推进，不动产融资租赁在项目融资中的应用将更加广泛。其涉及的税务问题也日益复杂，这对项目的成功实施提出了更高要求。项目融资从业者需要在深入了解相关税法政策的基础上，主动寻求专业机构的支持，确保实现合法合规下的最优税务处理方案。

随着税收政策和监管环境的不断优化，不动产融资租赁领域的税务处理将更加规范透明，为企业的持续发展提供更多元化的融资选择。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）