不动产融资租赁：探索其可行性与法律实践

随着国内固定资产投资的持续以及金融市场对多元化融资方式的需求日益迫切，融资租赁作为一种灵活高效的融资手段，逐渐受到广泛关注。而在融资租赁业务中，关于不动产是否可以作为租赁物的问题，一直是理论界和实务界的热点话题之一。

不动产融资租赁：探索其可行性与法律实践 图1

从项目融资的角度出发，深入剖析不动产融资租赁的定义、可行性、法律框架及实际操作中的注意事项，并结合具体案例进行分析，以期为行业内从业者提供有益的参考与借鉴。

何谓不动产融资租赁？

不动产融资租赁：探索其可行性与法律实践 图2

（一）融资租赁的基本内涵

融资租赁（Financial leasing）是指出租人根据承租人的要求和选择，相关资产后租赁给承租人使用，承租人则分期支付租金。在租赁期限结束时，承租人通常有权以象征性价格购回 leased 资产（即“留购权”），或者将资产所有权转移至承租人名下。

融资租赁具有以下特点：

1. 高杠杆融资：通过分期付款的降低初始资金投入。

2. 表外融资：租金列支为费用而非负债，不影响资产负债表。

3. 灵活操作：可以根据企业需求设计租赁期限、支付等。

（二）不动产在融资租赁中的特殊性

不动产包括土地和建筑物，如办公楼、工业厂房、商业广场等。与动产（如设备、汽车等）相比，其具有以下特点：

1. 价值高、寿命长：不动产通常具有较高的市场价值且使用寿命较长。

2. 流动性较低：相较于动产，不动产的流动性较差，处置难度较高。

3. 所有权转移复杂性：在融资租赁交易中，不动产物权的转移涉及更为复杂的法律程序。

基于上述特点，在实际操作中，不动产融资租赁相较于动产融资租赁存在一定的特殊性和挑战性。

不动产是否可以用于融资租赁？

（一）融资租赁业务中租赁物的选择标准

在选择租赁物时，出租人通常会综合考虑以下因素：

1. 流动性与变现能力：租赁物应具有较高的市场流动性和变现能力。在融资租赁交易中，当承租人发生违约时，出租人需要及时处置租赁物以弥补损失。

2. 价值稳定性：租赁物的价值应保持相对稳定，避免因市场价格波动导致的风险。

3. 法律适格性：租赁物必须是法律允许的所有权转移的对象。在些国家或地区，特定类型的不动产可能受限于法律法规的特殊规定。

（二）分析与

基于上述标准，我们可以得出以下

1. 从法理上讲：我国《合同法》及《民法典》并未明确禁止将不动产作为融资租赁标的物。在的相关司法解释中，支持了不动产融资租赁交易的合法性。

2. 从实践上看：

- 在我国，《企业所得税法实施条例》明确规定，融资性租赁资产可作为税前扣除项目计入折旧费用。

- 不动产融资租赁在实务操作中逐渐普及。在房地产开发、建设等领域，不动产融资租赁已成为一种重要的融资手段。

不动产可以用于融资租赁交易，但相较于动产融资租赁，其操作难度和风险控制要求更高。

不动产融资租赁的法律框架与实践要点

（一）主要法律法规依据

1. 《中华人民共和国合同法》（已废止）：原第二百四十二条至第二百五十三条规定了融资租赁的基本原则。

2. 《中华人民共和国民法典》：

- 第七百三十五条：规定了融资租赁合同的形式及内容；

- 第七百三十七条至第七百四十条：明确了不动产物权转移的相关规定。

3. 《金融租赁公司管理办法（修订稿）》：作为规范我国金融租赁行业的基本规章，对租赁物的范围和条件进行了明确规定。

（二）主要操作要点

1. 选择合适的承租方

- 信用评估：承租人的信用状况直接影响融资租赁交易的安全性。在选择承租人时，出租人需要对其财务健康度、行业地位及过往履约记录进行详细评估。

- 还款能力分析：需确保承租人在租赁期内具备足够的现金流以支付租金。

2. 租赁物的选择与评估

- 权属清晰：租赁物应具有明确的所有权，且不存在抵押、质押或其他权利限制。在实践中，建议通过查询不动产权登记簿等核实资产权属。

- 价值评估：需委托专业评估机构对租赁物的价值进行合理评估，确保租金定价的公允性。

3. 租后管理

- 维护与保险：除设备类融资租赁外，在不动产融资租赁中，还需关注租赁物的日常维护和风险管理。建议承租人相关财产保险以降低意外损失。

- 监控履约情况：通过建立完善的监测机制，及时发现并应对承租人的违约行为。

案例分析与经验分享

国内多个大型项目融资案例涉及不动产融资租赁的运作模式。以下选取两个典型案例进行简要分析：

（一）案例一：厂房租赁

背景：

- 制造企业计划建设一座现代化但由于资金短缺，难以一次性完成投资。

- 通过引入融资租赁公司，该企业以名下现有土地及规划中的厂房作为租赁物，成功筹集项目建设资金。

操作模式：

1. SPV设立：由融资租赁公司设立特殊目的载体（Special Purpose Vehicle, SPV），用于持有租赁资产。

2. 分期支付：企业按季度向融资租赁公司支付租金，并在租赁期届满后以约定价格回购资产。

成效：

- 整个项目融资进度得以加快，企业在较短的时间内实现了产能扩张。

- 租赁公司在项目中获得了稳定的收益来源，避免了直接参与房地产开发的风险。

（二）案例二：商业广场运营

背景：

- 商业地产开发商拟通过资产证券化的盘活存量资产，但因资产规模较大且流动性较低而面临挑战。

- 通过与融资租赁公司，将商业广场整体打包设计为租赁标的物，并引入投资者资金。

操作模式：

1. 资产打包租赁：将多个商铺或办公写字楼组合成一个租赁包，由融资租赁公司统一管理。

2. 收益权转让：投资者通过融资租赁公司的收益权份额，间接参与项目投资。

成效：

- 项目实现了轻资产运营，开发商得以从重资产中解脱出来；

- 投资者获得了稳定的现金流回报，具备一定的增值空间。

风险分析与控制措施

（一）主要风险来源

1. 市场风险

- 不动产价格波动可能导致租赁物价值贬损。

2. 信用风险

- 承租人发生财务困境或恶意违约可能引发偿付危机。

3. 法律风险

- 部分地区的政策变化可能导致融资租赁交易的合规性受到质疑。

（二）控制措施

1. 分散投资：通过多样化租赁物组合和选择多个承租方，降低单一项目的风险敞口。

2. 加强风控体系建设：

- 建立全面的信审机制，严格把控承租人的资质；

- 定期评估租赁物的价值变化，必要时调整租金或增补抵押品。

3. 完善政策跟踪：密切关注国家及地方关于融资租赁行业的政策法规，及时调整业务策略以规避潜在风险。

不动产融资租赁作为一种创新的融资，在项目融展现出独特的优势和价值。其不仅可以帮助企业和机构盘活存量资产、优化资本结构，还能为投资者提供新的收益渠道。

该模式在实际操作中仍面临诸多挑战，包括复杂的法律环境、较高的操作成本以及难以预测的市场风险等。随着我国融资租赁行业规范化程度的提升以及相关配套政策的完善，不动产融资租赁有望成为项目融资领域的重要主力军。

对于企业和投资者而言，在参与此类交易时，应在充分评估风险的基础上，与专业机构，确保投资的安全性和收益性。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）