勤诚达正大城|城市更新项目的融资模式与风险管理

章 “勤诚达正大城商业模式”？

“勤诚达正大城商业模式”是指深圳某房地产开发企业——XX集团，通过参与城市更新项目，在土地资源紧张的一线城市中，通过旧城改造、产业升级等手段实现大规模存量资产盘活的运营模式。该模式的核心在于通过城市更新政策获取低成本的土地资源，并结合商业开发和住宅销售的双重收益，实现项目的快速回笼资金和长期价值增值。

以XX集团的“正大城项目”为例，该项目位于深圳市光明区长圳片区，总占地面积约87万平方米，是深圳早期城市化过程中典型的老旧城区改造案例。通过将低效利用的土地重新规划为商住综合体，并结合政府政策支持，该公司成功实现了项目的快速落地和运营。这一模式的核心在于对存量土地的高效盘活以及对市场需求的精准把握。

随着房地产行业竞争加剧及融资环境的变化，“勤诚达正大城模式”在面对大规模资金需求时也面临着诸多挑战，包括资本流动性下降、资金成本攀升以及政策调控的影响等。从项目融资的角度，详细分析这一商业模式的特点及其面临的挑战，并探讨未来可能的优化路径。

勤诚达正大城|城市更新项目的融资模式与风险管理 图1

勤诚达正大城商业模式的基本特点

1. 城市更新为核心驱动

XX集团通过参与城市更新项目，在一线城市中获取了大量低成本土地资源。以“正大城项目”为例，该项目通过旧城改造将低效利用的土地重新规划为商住综合体，并结合住宅销售和商业运营实现收益最大化。

2. 多元化的资金来源

在项目融资方面，XX集团采取了多种渠道相结合的方式：

权益资本：通过引入战略投资者或成立合资公司，优化股权结构并分散风险。

债务融资：利用银行开发贷款、信托计划以及供应链金融等多种工具，实现资金的灵活调配。

资产证券化：通过设立房地产投资信托基金（REITs）等渠道，将存量资产转化为流动性更强的金融产品。

3. 轻资产与重资产相结合

在“正大城项目”中，XX集团采取了“代建 自营”的模式。一方面通过代建协议降低前期资金投入；通过自营商业、酒店等高附加值业态提升长期收益。

4. 风险分担机制

由于城市更新项目通常涉及大量动迁和政策审批，XX集团在项目推进过程中建立了完善的风险分担机制。在土地获取阶段引入政府平台公司作为合作方，降低政策性风险；在资金层面通过设置优先级和次级结构分散财务风险。

勤诚达正大城模式的融资特点与挑战

1. 大规模的资金需求

以“正大城项目”为例，在87万平方米的开发规模下，项目总投资金额超过百亿元。这种大规模的资金需求对企业资本实力和融资能力提出了极高要求。

2. 融资渠道受限

在近年来房地产行业整体性调控背景下，银行贷款、信托融资等传统渠道面临收紧压力。资产证券化等创新型融资工具的推广也受到市场波动的影响。

3. 政策依赖性强

城市更新项目高度依赖政府政策支持。一旦政策方向发生调整，土地出让规则变化或规划指标调整，都将对项目收益产生重大影响。

4. 市场需求不确定性

尽管一线城市需求旺盛，但不同区域的市场接受度差异较大。如何精准定位目标客户群体、避免库存风险是“勤诚达正大城模式”面临的重要课题。

未来优化路径与创新发展

1. 拓展多元化融资渠道

推动房地产投资信托基金（REITs）的进一步发展，通过资产证券化提升资金流动性。

积极探索绿色金融工具，发行碳中和债券或申请绿色贷款，降低融资成本的提升企业形象。

2. 加强风险管理能力

建立全面的风险评估体系，包括市场风险、信用风险和操作风险的识别与应对机制。

通过引入保险机构或其他第三方专业机构，分散项目开发过程中的各类风险。

3. 创新运营模式

在商业运营层面，探索“智慧社区”或“产城融合”的新方向，提升项目的附加价值。

通过大数据和人工智能技术优化客户管理和服务流程，提高整体运营效率。

4. 深化政企合作

积极与政府平台公司建立战略合作伙伴关系，降低政策性风险的获取更多资源支持。

参与城市更新基金的设立，通过资本运作进一步放大项目开发能力。

勤诚达正大城|城市更新项目的融资模式与风险管理 图2

“勤诚达正大城模式”作为城市更新领域的典型案例，在盘活存量土地、推动区域经济发展方面发挥了重要作用。随着行业环境的变化和政策调控的不断深化，这一模式也面临诸多挑战。企业需要通过创新融资方式、优化风险管理和拓展多元化业务领域来实现可持续发展。

对于其他企业而言，“勤诚达正大城模式”提供了一种值得借鉴的发展思路：在城市更新的大背景下，结合自身优势与市场需求，灵活调整运营策略，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）