城投棚改项目融资方案编写指南

在国家大力推进城市更新和棚户区改造的大背景下，“城投棚改项目”已成为改善居民生活条件、优化城市布局、提升城市综合承载能力的重要抓手。“城投棚改”，是指政府授权特定的城市建设投资公司（简称“城投公司”），通过一系列市场化运作手段，对棚户区进行拆迁改造，并在完成土地开发后，通过出售回迁房或其他方式进行资金回收的综合性投资项目。

本文以当前上海东安一村、二村片区旧城区改建项目为案例，详细阐述城投棚改项目的融资方案编写要点。这包括如何科学设计融资架构，在合规前提下实现资金的最大化利用；如何合理匹配债务期限与项目现金流，防范财务风险；如何运用多样的金融工具组合，降低融资成本等方面。

城投棚改项目融资的基本框架

1. 项目背景与目标

城投棚改项目融资方案编写指南 图1

以上海东安棚改为例，该项目启动于2023年，计划对区域内约121户居民进行整体搬迁改造。拆迁总面积约为560平方米，预计总投资额为8.2亿元人民币（含土地获取成本、建筑施工费用、安置补偿支出等）。项目的实施目标是在改善当地居民居住条件的盘活存量土地资源，促进区域经济的二次发展。

2. 融资主体

作为城投公司的全资子企业，专门成立项目公司负责棚改项目的具体实施。该公司的股权结构清晰，具有AAA评级的母公司提供坚强后盾，确保了其在银行间市场的良好信用记录。

3. 资金来源渠道

（1）政府财政拨款：获得市、区政府两级财政补助约2亿元。

（2）政策性银行贷款：国家开发银行等政策性金融机构为该项目提供了5年期、利率6%的长期项目贷款，金额约4亿元。

（3）发行企业债券：通过公开招标方式发行棚改专项债3亿元。

（4）社会资本方投资：引入境内外战略投资者，以权益资本形式注入2亿元。

（5）抵押融资：基于未来开发用地形成的在建工程进行抵押贷款，额度约1亿元。

融资方案的主要内容

1. 资金管理机制

实行资金的集中统一管理制度。所有筹措资金均纳入项目公司账户，在专门的资金管理系统下运作。严格执行财务预算和支出审批流程，确保每一笔资金流向可控可查。

2. 成本收益分析

（1）拆迁补偿总费用：约4亿元（含土地使用权补偿、安置房建设等）

（2）开发阶段投入：建筑安装工程费3亿元，基础设施配套费50万元

（3）项目收入来源：

- 回迁安置房销售：预计总收入6亿元

- 二级市场开发收益：约4亿元（含商业用房出租、停车位销售收入）

（4）期望净收益：通过成本节约和销售价格优化，争取实现不低于10%的内部收益率

3. 风险评估与预警

设立专门的风险管理小组，在项目全生命周期内进行实时监控。重点关注拆迁进度风险、资金链断裂风险、市场销售波动风险等，并制定相应的应急预案。

4. 退出机制设计

（1）项目期满后的滚动开发：将部分土地用于商业综合体建设，提高资金回笼效率

（2）资产证券化：在项目成熟期发行ABS产品，盘活存量资产

（3）引入战略投资者：择机转让部分股权，实现资本快速变现

融资方案的创新与优化

1. 金融工具多样化

- 创新使用“债贷组合”模式，在降低融资成本的也分散了单一渠道的风险

- 首次在棚改项目中引入保险资金，通过债权计划的方式获得低成本资金支持

2. 期限匹配策略

根据拆迁实施进度和开发周期，合理搭配不同期限的融资工具。设置1-3年期的短期贷款应对拆迁阶段的资金需求，而5年以上中期贷款则用于覆盖整个开发周期。

3. 资本结构优化

通过引入权益性资金（如社保基金、外资PE等），适当提高项目资本金比例，降低资产负债率，提升偿债能力。

4. 利率风险对冲

利用金融衍生工具（如利率互换）将部分高成本浮动利率贷款转化为固定利率，防止因市场波动导致融资成本超支。

典型案例分析

以上海东安棚改项目的实际操作为例：

- 总投资规模：8.2亿元

- 资金来源构成：

- 政府拨款：25%

- 金融贷款：40%

- 社会资本：15%

- 债务融资：20%

- 投资回报分析：

- 动态投资回收期：6年（含建设期3年，销售期3年）

- 静态收益率：约8.5%（扣除各项成本费用后的净收益）

- 融资结构亮点：

设置了差异化的还款安排。对于政府拨款部分，采用分期滚动使用；对于政策性贷款，设立专门的偿债基金池。

在债券发行中引入信用增进措施，由母公司提供连带责任担保，提升债券评级等级。

与建议

在“十四五”规划的大框架下，预计会有更多的城投棚改项目获得政策支持。建议各项目方在未来融资方案设计时注意以下几点：

1. 高度重视合规性问题：确保所有融资活动符合国家金融监管要求和地方政府的财政管理规定。

2. 加强与金融机构的战略合作：通过建立长期稳定的合作关系，降低融资成本，提高资金获取效率。

3. 创新融资工具的应用：在严格控制风险的前提下，积极探索REITs、供应链金融等新型融资渠道。

4. 注重现金流管理：通过科学的项目管理和财务安排，确保项目的造血能力，实现可持续发展。

5. 建立全面的风险应对预案：从政策、市场、操作等多个维度进行压力测试，制定切实可行的应急预案。

城投棚改项目融资方案编写指南 图2

“城投棚改”不仅是改善民生的重要工程，更是城市发展的必由之路。通过科学合理的融资方案设计，可以有效项目推进中的资金瓶颈，实现社会效益与经济效益的有机统一。希望本文的分析和建议能够为相关项目的融资工作提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）