商业地产项目融资租赁案例深度解析与实务指南

在商业地产开发与运营过程中，资金筹集始终是项目成功的关键因素之一。高昂的初始投资成本、复杂的开发周期以及多样化的市场需求，往往使得商业地产项目的融资难度较大。在此背景下，融资租赁作为一种创新的融资方式，逐渐成为商业地产项目中的重要工具。

商业地产项目融资租赁案例深度解析与实务指南 图1

深入探讨商业地产项目融资租赁的概念、运作模式、实际案例分析及其在项目融资中的应用，旨在为相关从业者提供参考与借鉴。

商业地产项目融资租赁？

融资租赁（Leasing）是一种金融交易形式，涉及承租人（即使用资产的一方）、出租人（即资产的所有者）和制造商或供应商。在商业地产领域，融资租赁通常指通过租赁设备、场地或其他商业地产相关设施来满足资金需求的一种。

具体而言，商业地产项目的融资租赁可以分为两个主要类别：

1. 设备融资租赁：主要用于或更新商业运营所需的设备，如中央空调系统、电梯、照明设备等。

2. 商业地产项目融资：通过融资租赁协议，承租人（通常是商业地产开发商）以分期付款的获得商业地产资产的使用权，并在合同期满后拥有该资产的所有权。

商业地产项目融资租赁的运作模式

1. 核心流程

- 签订租赁合同：承租人与出租人签订融资租赁协议，明确租金支付、期限及其他相关条款。

- 设备交付：出租人或提供所需设备，并将其交付给承租人使用。

- 租金支付：承租人按照约定的期限和金额向出租人支付租金。通常情况下，租金包含设备折旧、利息及服务费用。

- 资产所有权转移：在租赁期结束后，若承租人支付了所有租金及相关费用，则可选择该设备或续签租赁合同。

2. 常见的融资租赁模式

- 直接租赁：出租人直接从设备制造商处资产，并将其出租给承租人。

- 售后回租：承租人先将自有资产出售给出租人，再以租赁的重新获得该资产的使用权。

- 杠杆租赁：涉及多方参与，通常适用于大型项目。承租人支付部分租金，其余部分由其他资金方提供支持。

商业地产融资租赁案例分析

1. 案例背景

某商业地产开发商计划投资一个总面积为50万平方米的购物中心项目，总投资金额约为10亿元人民币。由于该项目规模较大且开发周期较长，该开发商希望通过融资租赁的解决部分资金需求。

2. 融资租赁方案设计

- 融资金额：8亿元人民币。

- 租赁期限：10年，租金按月支付。

- 资产类型：购物中心内的主要设施设备，包括停车场管理系统、中央空调系统、电梯设备等。

- 增信措施：以购物中心的收益权作为质押，并由该开发商提供连带责任保证。

3. 融资租赁的实际效果

通过融资租赁，该商业地产开发商成功解决了资金短缺的问题。具体而言：

1. 降低初始投资成本：无需支付全部设备费用，缓解了现金流压力。

2. 优化资产负债表：租金支出作为运营成本列支，降低了资产负债率。

3. 加速资产周转：通过分期付款的，使资本得到更高效的利用。

4. 风险管理

在融资租赁过程中，承租人需关注以下风险：

- 市场风险：如果商业地产的出租率或租金收入低于预期，可能影响偿债能力。

- 流动性风险：若租赁期内资金链断裂，可能导致资产被收回。

- 法律风险：需确保融资租赁合同的合法性，并防范因政策变化带来的不确定性。

商业地产项目融资租赁的独特优势

1. 资本效率高

融资租赁允许承租人在不完全拥有资产的情况下，提前获得设备使用权，从而降低初始投资门槛。这对于资金有限但又希望快速进入市场的开发商尤为重要。

2. 风险隔离

通过融资租赁，承租人可以将固定资产的风险（如折旧、贬值）转移给出租人，保留对资产的控制权。这种结构有助于分散经营风险。

3. 税务优化

根据相关税收政策，融资租赁的租金支出通常可作为企业所得税的 deductible item。设备折旧费用也可在税前扣除，从而减轻企业的税务负担。

4. 灵活性强

融资租赁可以根据项目的实际需求进行定制化设计，包括租金支付、租赁期限等。这种灵活性使得融资租赁能够适应不同商业地产项目的特点。

商业地产融资租赁对项目融资的意义

1. 拓宽融资渠道

在传统银行贷款受限的情况下，融资租赁为商业地产项目提供了新的资金来源。许多非银行金融机构（如金融租赁公司）愿意参与此类项目，从而缓解开发商的融资压力。

商业地产项目融资租赁案例深度解析与实务指南 图2

2. 降低财务杠杆

融资租赁通过表外融资的方式，避免了直接增加企业的负债规模，从而降低了整体财务杠杆率。这对于那些希望保持良好信用评级的企业尤为重要。

3. 提升资产流动性

通过融资租赁，商业地产项目中的设备资产被盘活，提高了资本的周转效率。这为企业后续的资金运作提供了更大的空间。

4. 优化资产配置

在商业地产开发过程中，融资租赁可以帮助企业更好地匹配资产需求与资金供给，避免过多占用自有资金。

选择合适的融资租赁合作方

在开展商业地产项目融资租赁时，选择一家经验丰富的租赁公司至关重要。以下是一些选择要点：

1. 资质与声誉：优先选择具有丰富行业经验和良好市场口碑的融资租赁公司。

2. 专业服务能力：确保租赁公司能够提供 tailor-made 的融资方案，并具备相关领域的专业知识。

3. 风险控制能力：了解合作方在风险管理方面的能力和措施，确保项目能够顺利实施。

4. 法律合规性：核实租赁公司的资质是否符合国家相关法律法规要求。

融资租赁作为一种灵活多样的融资方式，在商业地产项目的开发与运营中发挥着越来越重要的作用。通过合理设计和运用融资租赁模式，企业不仅可以有效解决资金短缺问题，还能优化资产配置、降低财务风险并提升整体竞争力。

融资租赁并非适用于所有情况，企业在选择该模式时需结合自身实际需求，并充分评估相关风险。随着金融市场的发展和技术的进步，融资租赁在商业地产项目中的应用场景将更加广泛，其重要性也将进一步凸显。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）