北京中鼎经纬实业发展有限公司按揭购房|未取得完整产权的房子能否买卖？

随着我国房地产市场的快速发展，按揭购房已成为大多数消费者的首选购房方式。在按揭购房过程中，很多购房者在房屋交易完成初期往往会陷入一个法律和金融风险的误区：即在未取得完整产权的情况下，认为手中的购房合同已经足够证明自己对房子的所有权，从而随意进行转让或抵押。这种认知不仅可能会带来巨大的经济损失，还可能引发复杂的法律纠纷。

从项目融资的角度出发，详细分析未取得完整产权的房子在按揭买卖过程中涉及的法律风险、金融风险以及操作层面的可行性问题，并结合实际案例提出应对策略。

按揭购房？

按照项目融资的专业术语，按揭是指购房者（买受人）以所购商品房作为抵押物，向金融机构申请贷款并分期偿还本金和利息的一种融资方式。在整个还贷期内，银行或金融机构对这套房产拥有第二顺位的优先受偿权。

按揭购房|未取得完整产权的房子能否买卖？ 图1

从法律角度讲，按揭购房过程形成了一个由开发商、银行和购房者组成的三角关系：

开发商（项目融资方）将房屋预售给购房者，并为后续贷款提供阶段性担保

银行作为资金提供方，在发放贷款后对房产拥有抵押权

购房者则通过分期付款的获得房屋的使用权

这种模式在提高大众购房能力的也形成了一个复杂的权利体系。购房者虽然已经支付了首期款并开始还贷，但只有在完成全部贷款偿还之后才能真正取得完整的所有权。

未取得完整产权的房子能否买卖？

在项目融资领域，这个问题的答案直接影响到交易的安全性和风险评估的准确性。

1.法律层面的分析：

根据《中华人民共和国物权法》，不动产物权的转让必须以登记为准

按揭购房期间（即未还清贷款时），房产的所有权仍然属于购房者和银行共有状态，这种共有关系会一直持续到主贷人完全履行还款义务

2.金融层面的考量：

银行作为抵押权人，在没有获得清偿之前有权利拒绝办理过户手续

如果在按揭期间随意出售房产，可能导致银行贷款无法及时回收的风险

3.实际操作中的困境：

从项目融资的角度来看，未取得完整产权状态下的买卖行为，实质上属于一种"预售商品房的转让"。这种转让必须经过原贷款银行的同意，并且新的买受人需要承担原有的全部债务责任

在实际操作中，往往需要通过"转按揭"等来实现交易目的

风险分析与应对策略

1.法律风险：

合同无效的风险：未经银行同意擅自转让房产可能导致合同被认定为无效

连带责任风险：原借款人可能需要继续承担还款责任，如果新的人不能按时还贷，还会面临多重诉讼风险

2.金融风险：

按揭购房|未取得完整产权的房子能否买卖？ 图2

资金链断裂风险：如果交易过程中出现资金缺口，将会导致整个项目的融资链条出现问题

信用风险：在转按揭或更名过户过程中可能出现信用违约情况

3.操作风险：

文件遗失风险：在多次转手过程中容易发生重要法律文件的丢失

主贷人变更带来的不确定性：新的人可能因为个人资信问题无法获得银行贷款审批

为了有效防范这些风险，建议采取以下措施：

1. 完全产权办理优先：

在具备条件的情况下，购房者应尽快完成全部还贷手续，及时将房产过户到名下

2. 转按揭操作规范：

必须在原借款银行的配合下进行

新的买受人资质必须经过严格审核

3. 项目融资结构优化：

开发商可以在销售环节提供更灵活的付款，降低购房者在未取得产权阶段的交易风险

银行可以创新金融产品，在保证资金安全的前提下提高审批效率

案例分析与经验

因按揭购房期间随意转让房产而引发的纠纷不在少数。曾发生一起案件：

购房者A在未还清贷款的情况下将房屋出售给B

B支付了全部购房款后发现无法办理过户手续

最终法院判决该买卖合同无效，双方损失巨大

这个案例提醒我们，在进行按揭房产交易时必须严格遵守法律法规，并充分考虑各种潜在风险。

与建议

以上分析可以得出以下

1. 在未取得完整产权的情况下出售房产存在极大的法律和金融风险

2. 如果确有必要在产权证办理前转让房产，必须经过原贷款银行的书面同意，并且新的买受人需要承担全部债务责任

3. 建议购房者在签订购房合就产权过户时间节点与开发商、银行进行充分沟通

从项目融资的角度来看，银行和房企也应该共同努力优化流程，在确保资金安全的前提下提高交易效率。通过加强法律宣传和风险提示，可以有效降低按揭购房过程中的各种潜在风险。

在这个复杂的金融市场环境中，只有对相关法律法规有清晰认知，并采取科学合理的风险防范措施，才能既满足购房者合理的住房需求，又保护好各方的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）