北京中鼎经纬实业发展有限公司房子存在违章建筑能否获得按揭贷款及解决方案

在中国房地产市场上，由于土地资源紧张以及城市化进程加快，违章建筑现象日益普遍。一些开发商或个人为了节省成本、抢工期，往往会在未取得完整审批手续的情况下开工建设，形成的"违章建筑"(以下称作违建)。这些违建房产在出售过程中可能会遇到一系列法律障碍，特别是在申请银行按揭贷款这一环节。

从项目融资领域的专业视角，深入分析违建房产在按揭贷款过程中可能面临的各种问题，并就如何处理这些风险点提供可行的解决方案。

违建房产的定义与分类

违建房产，是指未经政府相关主管部门批准，在无合法建设手续的情况下开工建设并形成建成物的房地产。根据建筑类型和成因的不同，违建可以大致分为以下几类：

房子存在违章建筑能否获得按揭贷款及解决方案 图1

1. 完全无证建筑：项目从立项到施工均未经过任何政府部门审批

2. 部分环节缺失：可能获得了土地使用许可，但缺少建设规划许可

3. 超规划范围建筑：虽然有合法手续，但在实际建设过程中超越了批准的面积、高度等指标

4. 擅自变更用途：将原本用于居住的商品房改为商业用途或其他非住宅用途

违建房产在按揭贷款中的法律风险

1. 抵押登记的问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，只有取得完整不动产权证的房产才能作为抵押物向金融机构申请贷款。

违建房产因为没有合法的产权证明，无法完成正常的抵押权登记程序。

2. 担保权益落空风险

即使在某些特殊情况下银行勉强为违建房产办理了抵押登记，也存在被法院依法撤销的风险。

当债务人无法按期偿还贷款时，银行可能面临无法依法处置抵押物的困境，导致信贷资金回收受阻。

3. 行政查处风险

违建房产的所有者可能成为政府相关部门的执法对象，在接受调查甚至强制拆除的过程中，造成额外的法律纠纷和财产损失。

政府部门对违建建筑采取的行政处罚措施，也会严重影响项目的后续运营和融资环境。

银行在按揭贷款中的风险防控策略

1. 严格的贷前审查制度

在受理按揭贷款申请时，必须要求客户提供完整的五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证），确保拟抵押房产的合法性。

由专业人员对抵押物的建造情况进行全面实地调查，必要时可聘请第三方评估机构进行核实。

2. 审慎的价格评估体系

违建房产的价值评估必须非常谨慎。一方面要考虑其无法正常流通的风险溢价；也要预防不法分子通过虚增评估值来套取银行资金。

可以引入卫星遥感技术等现代手段，结合现场勘查资料，构建全面立体的抵押物价值评估体系。

3. 动态风险监控机制

对已发放但仍有违建隐患的按揭贷款项目实行持续跟踪监测。定期收集房产所在区域的最新政策动向、周边开发情况等信息。

制定应急预案，在发现任何可能影响抵押权实现的苗头性问题时，能够迅速采取有效应对措施。

违建房产可能的补救途径

对于已经存在的违建问题，购房者或贷款申请人可以考虑以下解决方式：

房子存在违章建筑能否获得按揭贷款及解决方案 图2

1. 完善相关手续

在地方政府政策允许的情况下，通过补办手续将违章建筑转化为合法建筑。

这一过程通常需要满足一系列严格的条件，并克服复杂的审批流程。

2. 分割处置方案

对于超规划范围的违建部分进行物理分割，仅对符合法定条件的部分申请抵押贷款。

必须确保分割后的部分具备完整的使用权和收益权。

3. 寻找替代性融资方式

考虑非银行金融机构或类金融产品的融资渠道。但这些选项往往伴随着更高的融资成本和更大的法律不确定性。

对购房者和开发商的建议

1. 对于购房者：

在签订购房合要特别注意房地产开发企业的资质和项目合法性情况。

及时了解并核实所购项目是否存在任何潜在的违建问题，避免卷入不必要的法律纠纷。

2. 对于开发商：

必须严格遵守国家土地管理、城乡规划等相关法律法规，确保所有建设活动合法合规进行。

在条件允许的情况下，尽量通过补办手续等途径解决历史遗留问题，维护企业的长期健康发展。

违建房产的按揭贷款问题是房地产市场健康发展的拦路虎之一。要解决这一问题，不仅需要银行等金融机构加强内部风控管理，更需要政府相关部门加大监管力度，规范房地产开发建设和交易行为。通过不断完善法律法规体系和提升执法效能，逐步消除市场的违规存量，才能为金融资本创造一个更加安全、稳定的投融环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）